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バッタンバンで晴読雨耕

バッタンバンを中心としたカンボジア北西部の情報ブログ-大学教育、地雷、農業、開発、投資に関する話題から ホテル、レストラン情報まで

 

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コンドミニアム市場に関する予測

ブームと共に懸念も広がりつつあるコンドミニアムバブルについて、
Phnom Penh Postに新たな関連記事を見つけた。

不動産大手のKnight Frankがまとめた報告書を基にしたもので、
これによれば2020年までに56のプロジェクト、
18,200戸が完成予定とのこと。
増加率は641%と驚異的だ。

2015年は第3四半期までの投資額も17億7千万ドルを超え、
2014年同期の15億4千万ドルを上回っているそうだ。

こうした動きにより、
市場には過剰供給との見方が強まっており、
Knigh Frankでは大方のプロジェクトが完了する2018年以降、
価格が下落すると予測している。
短期的、全体的にはこうした傾向があるものの、
ロケーションによってはこうした影響のない、
或いは少ない場所もあるようだ。

ブームになるスピードも速いが、
その分の問題も現れつつあるということだろうか。

同記事は投資の明るい材料として、
タイ国境地域への多国籍企業の進出や
機械化による農地ニーズの高まりを上げている。
プノンペンに比べれば穏やかな北西部であるが、
可能性という点で言えば首都を上回る可能性があるのかもしれない。

バッタンバンにおいてはコンドミニアムはないものの、
複数の不動産開発プロジェクトが進められており、
不動産屋も進出して来ている。

チャンスかリスクか、
より厳しい目での見極めが重要になっていきそうな分野である。
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コンドミニアムバブル?

日本人にも人気になりつつコンドミニアムであるが、
地元メディアはバブルへの懸念も報じている。

Phnom Penh Postによれば、
加熱する不動産取引に対する対応を検討するため、
本日18日に政府関係者が会合を開く予定とのこと。
背景には供給過多や「スペキュレーション」による買いへの懸念があるそうだ。

スペキュレーションとは、
過剰な期待による買い、投機といったところだろうか。
価格上昇による過剰な期待によって買いが集中し、
バブルへ繋がるという懸念だろう。

また、デベロッパー自身に十分な自己資金がない中での不動産開発も多いとされ、
金融機関からの借り入れで進められているプロジェクトに買い手がつかず、
とん挫してしまうケースが増えるのではないかとの懸念もあるようだ。

議論の1つは、
建設されるコンドを購入するだけの十分な投資家が居るかという点のようだが、
個人的には購入者がどのような目的で購入しているのかという点が気になる。
仮に賃貸目的ということであれば、
十分な借り手がいるかという点も重要な問いであるはずだ。

将来的には、
月千ドル程度の家賃を払ってでもコンドに住みたいというカンボジア人が増えるのかもしれないが、
現在は非常稀な存在だろう。
そんなに払うなら分割払いで家を買おうというのが普通だろうし、
そもそもそこまで払える程の収入がある人も多くはない。

必然的にコンドの借り手の多くは外国人となるはずだが、
建設のペースがそれに見合ったものかは、
すでに完成した物件を見れば明らかな気もする。

カンボジアでの不動産賃貸、購入に興味のある方は、
不動産会社の話を聞くだけでなく、
地元メディアもチェックすべきであろう。

 

不動産投資としてのコンドミニアム

日系企業も進出もあり、
最近何かと話題になることの多いカンボジアの不動産事情。
時々見させて頂いているブログは、
勉強になるし、面白い。
(特に不動産専門のブログではないが、
営業目的でやっていないために逆に信頼出来る。)

先日はコンドミニアム販売に関するが出ていた。
これについてはこのブログでも以前書いたが、
賃貸収入を目的にした購入はなかなか厳しい状況のようだ。

統計によれば、
コンドブームの始まりは2010年で、
Phnom Penh Postに「Foreigners entering the condo market in Phnom Penh」
(外国人がプノンペンのコンドミニアムに参入)の記事が掲載されたのが2012年の10月。
同記事によれば、
2012年の上期の時点でコンドの買い手の約8割が外国人になっていたという。

その後は、
「過剰供給」と「外国人バイヤーの増加」を示す記事が増え、
先月の記事の見出しは「Demand for condos driven by foreigners」
(外国人によってコンドミニアム需要が引き上げられている)というものであった。
カンボジア人のバイヤーは躊躇しているものの、
外国人バイヤーの勢いは衰えておらず、
価格も年6%で上昇している(平均額は1,900米ドル/平米)という内容だ。

同記事に出ているデベロッパーの言い分は、
20年前のバンコクを比較に、
いずれはカンボジア人もコンドミニアムに住むようになるという強気なもの。

確かに、同紙は今週、世界銀行の報告書を基に、
プノンペン市の人口が過去10年間で90万人から140万人に増加し、
面積も110km2から160km2に増加しているとし、
4.3%/年の割合で都市化が進んでいることも示している。
都市人口が今後も増加することは間違いないであろう。

しかし、高級なコンドミニアムの増加率がそれに見合ったものであるのかは、
判断の分かれるところだ。

世の中、そんなうまい話がある訳ない、
ということだけは古今東西あまり変わらないような気だけはしている。

 

不動産投資と銀行預金

カンボジアで外国人が土地を買うことはできないが、
コンドミニアムであれば購入が可能である。

これは投資として考えた場合、
どうなのだろうか?

この点について詳しい方の試算を見るとナルホドである。

不動産投資と銀行預金の比較で言うと、
在住の日本人の知り合いの間では、
後者、特に定期口座のが人気であるのに対し、
カンボジア人の間では、
「安い土地を買って売ったほうがいい。」という意見が多いようだ。

土地の購入ができる・できないという差だけでなく、
国民性も影響しているように思われる。

日本人の意見としては、
コンドを買うほどまとまった現金がないというものや、
リスクを考えればやはり銀行というものが多い。
そもそも家賃収入で本当に儲けられるのであれば、
何故そんなものが売りに出ているのだという問いもある。
(日本のワンルームマンション投資と似ているか。)

あまり前例もないため、
転売価格など予測できない要素が大きいのは仕方ないところだが、
要はこのリスクを負うかどうかであろう。

定期口座の金利については、
各金融機関毎のウェブサイト等をご参照下さい。

 

飲食店とカンボジアビジネス

プノンペン市内の日系飲食店オープンラッシュの影で、
売りに出されているお店も出つつあるとのことだ。

儲かって儲かってしょうがないというような商売であれば、
無理に手放す理由もないのだろうから、
厳しい現実もあるのだろう。

売りに出されることなく、
ただただ閉店していく店も見かけられる。

それが商売である以上、
失敗のリスクがあることは仕方のないところだが、
カンボジアビジネスの始め方で書いたような懸念は当たっていまいか。

思えば、
昔から居抜きで売りに出される欧米系飲食店(特にバー)は少なくなく、
手を出すのは新参者だけという話もあった。
現地事情に疎い者こそ、
そうした物件に手を出しやすいのだろうし、
ビジネスチャンスという言葉にもつられてしまうのだろう。

幸い、
プノンペンにはそんなブーム以前からの店がいくつか存在しており、
そこのマスターやオヤジから、
現実的な話を聞くことができる。

見た目のよい「コンサル」よりも確かな情報と人脈を持っていることは間違いなく、
飲食での進出を検討されている方は、
まずはそこから始められるべきであろう。

少なくとも、
〇〇という高官を紹介云々という話にはならないはずである。

 

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プロフィール

バッタンバン長

Author:バッタンバン長
カンボジア王国バッタンバン在住、バッタンバン長です。
バッタンバンを中心に、開発援助業務、大学講師、社会調査、日系企業進出・投資のお手伝い等をやっております。
お問い合わせ等は、下のメールフォームからお願いします。

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